Inquilino tem direito a benfeitoria feita no imóvel?

Vejamos os tipos de benfeitoria:

O Código Civil, Lei 10.406/2002, no seu artigo 96, conceitua três categorias de benfeitoria, daí temos que a Benfeitoria são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias:

Benfeitorias Necessárias:

São aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou evitem que ele se deteriore, portanto, são lançados diretamente em Despesas de Manutenção. Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição dos sistemas elétricos e hidráulico danificados, portanto todos eles são necessários com característica de uma manutenção ou conserto, simplesmente.

Benfeitorias Úteis:

As obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel como, por exemplo, a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque torna o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

Benfeitorias Voluptuárias:

As que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética como cerca viva, colocação de colunas Romanas no Hall de Entrada, construção de Lago para embelezamento do local.

É muito comum que o inquilino, tanto nas locações residenciais, quanto comerciais introduza modificações, acessões ou benfeitorias (banheiros, aumento de área construída, etc.), que tanto podem justificar-se por necessidade, quanto para benefício e incremento de sua atividade comercial. Nestes casos, a Lei do Inquilinato (artigo 35) é expressa em permitir que estas benfeitorias sejam incorporadas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização. Porém, a pactuação deve ser expressa. No silêncio do contrato, o locatário deverá ser indenizado, podendo reter o imóvel até integral satisfação do investimento.

Confira:

SEÇÃO VI

Das benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.